Верхние Торговые ряды в Москве в XIX веке. Перестройка торговых рядов. Создание акционерного Общества Верхних торговых рядов.

Консультант – Рубен Канаян,
Редактор – Любовь Терещенко,
специально для проекта © Mall-Academy.com

25 марта 2010 г.

Верхние торговые ряды в Москве при царе Михаиле Федоровиче подверглись значительным разрушениям от пожара, а во второй раз они серьезно пострадали во время пребывания в Москве Наполеоновской армии. Восстановленные в 1815 году, после нашествия французов, городские торговые ряды больше не подвергались капитальному ремонту. Были случаи, когда отдельные лавки ремонтировали, настраивали отдельные лавки, но, в общем, ряды оставались без изменений. К 1869 году торговые ряды пришли в такое состояние, что стали практически непригодны к эксплуатации. Московский Генерал-губернатор предложил Московской Городской Думе решить вопрос о перестройке рядов между Никольской и Ильинской улицами. Одновременно с этим, опасаясь постороннего вмешательства, сами владельцы лавок в рядах обратились в Думу с ходатайством о том, чтобы перестройку разрешили провести самим лавковладельцам. Городская Дума, согласившись с ходатайством лавковладельцев, поручила им представить свой план по перестройке торговых рядов. Избранная лавковладельцами комиссия постановила, что перед тем, как начать реконструкцию рядов, необходимо получить у городского управления разрешение на расширение площади под торговые ряды. Владельцы торговой недвижимости со своей стороны не находили способов расширить площадь, поэтому дело перестройки рядов затянулось. Торговые ряды все больше ветшали и начали терять свою ценность. Поскольку перестали отвечать требованиям современной оптовой и розничной торговли на тот момент времени. В 1880 году Городская Дума постановила ходатайствовать перед Правительством о том, чтобы владельцы торговой недвижимости организовали для перестройки рядов акционерное Общество. К сожалению, постановление это долгое время не вступало в силу.

Прошло еще пять лет; ряды приходили во все более убогое состояние, да и сама торговля приходила в упадок. Часть оптовой торговли велась в торговых дворах, часть розничной торговли – в пассажах. Наконец в 1886 году, на общем собрании владельцев торговой недвижимости верхних рядов, собранных Городским главой города Москвы Н.А. Алексеевым, был избран Комитет, которому было поручено в течение 6 месяцев разработать проект устава акционерного Общества и финансовый план перестройки рядов. Состояние торговых рядов к тому моменту заставило администрацию закрыть их. Перестроить же ряды, оставив каждую лавку за прежним владельцем, было затруднительно: при разнообразии построек, общий вид целого здания ряды имели лишь по фасадам. Общая перестройка рядов, с сохранением прежней формы владения, была практически невозможна.

Дело о перестройке рядов сосредоточилось в руках представительства Московского купеческого сословия. Председателем Комитета лавковладельцев был избран Н.П. Сергеев. В период избрания нового председателя перестройка торговых рядов шла медленными темпами. В 1887 году А.Г. Кольчугин принял на себя обязанности председателя Комитета. Под его председательством Комитет установил следующее: «акционерами должны быть только лавковладельцы в размере стоимости их владений недвижимости, без привлечения постороннего капитала к участию в предприятии, вся земля под лавками должна быть признана собственностью Общества, а не города Москвы, стоимость всех владений определяется их доходностью по городской оценке». На этих главных основаниях и был выработан проект устава акционерного Общества Верхних рядов. Устав поступил на утверждение высшей власти в мае 1888 года. Вопрос о перестройке торговых рядов рассматривался более 20 лет, и, возможно, затянулся бы еще на неопределенный срок, если бы не крайняя мера администрации, закрывшей ряды и показавшей, что она твердо идет по намеченному пути. Факт закрытия торговых рядов вызвал в свое время немало споров и пересудов. Говорилось о несвоевременности и бесчеловечности подобной меры, но в дальнейшем закрытие рядов было признано разумным и необходимым.

Перестройка рядов также осложнялась некоторой неопределенностью характера владения вообще, а в частности – отсутствием документов, подтверждающих права собственности. У многих владельцев за давностью событий не было документов на право владение недвижимостью (лавками и погребами). Это обстоятельство в значительной мере затрудняло переход от прежних собственников к одному новому владельцу – акционерному Обществу. Некоторые владельцы торговой недвижимости воспринимали переход собственности в акционерное предприятие как насильственный способ изъятия их имущества. В разрешении этого вопроса большую роль сыграл Министр Финансов, который отнесся к делу с большим вниманием и пониманием того, какое значение имеет это дело не только для Москвы, но и для России. Собственно говоря, передача недвижимости владельцами  Обществу должна была бы совершаться в виде сделки купли-продажи. Однако у многих лавковладельцев не имелось и половины документов, доказывающих их право на владения недвижимостью, необходимых при переходе имущества из одних рук в другие обычным крепостным порядком. Согласно 2-му параграфу владения передавались в собственность Общества без совершения купчих крепостей по надлежащим планам, описям и оценкам. Следовательно, если была бы купчая, то владение предавалось по купчей, заменяя в данном случае опись, если же купчей или другого крепостного документа не было, то владение передавалось по плану, описи и оценке. План (помещений) невозможно было восстановить. Вместо этого был генеральный план рядов, в котором можно было разыскать каждое владение, также можно было всегда составить опись, каждый вносил в Городскую Управу оценочный сбор. Поэтому каждый владелец лавки или складского помещения (погреба) имел квитанцию оценки.

Таким образом, самая трудная сторона дела была преодолена. Кроме этого, расходы по передаче владений были сокращены до минимальной суммы, по сравнению с теми четырьмя, или пятью сотнями тысяч, в которые бы обошелся переход имущества лавковладльцев Обществу, если бы он совершался обычным порядком по купчим крепостям. Когда Общество могло считаться состоявшимся (для этого требовалось, чтобы к 20 августа 1888 года было подано заявление о добровольной уступке Обществу своих владений лавковладельцами на сумму не менее 2/3 общей стоимости всех владений недвижимостью верхних торговых рядов), тогда были избраны общим собранием лавковладельцев Совет и Правление. В состав Правления вошли: в качестве председателя вышеупомянутый А.Г. Кольчугин, а в качестве директоров П.М. Калашников, работавший в деле о перестройке рядов с самого возникновения, и И.С. Титов, самый крупный из лавковладельцев, чьи интересы были затронуты в более значительной степени, поскольку ему принадлежало значительное количество лавок. В состав Совета вошли в качестве председателя П.В. Щапов, в качестве заместителя председателя – С.П. Карцев, в качестве членов совета – Д.П. Митрофанов, В.М. Михайлов, С.М. Мусорин, Н.С. Сергеев, П.М. Третьяков, В.В. Щенков, М.П. Щербачев. С этого момента «Общество Верхних рядов» могло считаться самостоятельным, независимым учреждением. Совет и Правление немедленно принялись за работу. Одновременно шли ломка старых зданий и процедура передачи владений в собственность Общества, опись лавок.

Дело передачи владений от владельцев лавок в собственность Общества вызвало немало трудностей. Правлению Общества пришлось преодолеть различные трудности: отсутствие точных данных и владельческих планов, описей. Полное непонимание со стороны владельцев недвижимости их будущих прав и обязанностей составляли еще одно неудобство. Иногда Общество сталкивалось с трудностями даже в деле выяснения вопроса о том, кто же истинный владелец недвижимости, и где его искать. В работе с некоторыми владельцами приходилось не просто изучать документы, находить нужные справки об оценке, о запрещениях, составлять акт о передаче лавки и выдавать надлежащее удостоверение на получение акций, но и выяснять смысл самой операции, объяснять людям, что они передают и что получают. Были владельцы лавок, которые в силу своего возраста совершенно не знали, каким образом осуществляется процесс передачи права на владение лавками. Для них казалось удивительным и само Общество, и акции, и свидетельства, и передача имущества, и прием документов – все обычные операции. Для них было понятно только одно – ряды закрыты по указанию городской администрации, лавки не приносят доход, и их кто-то зачем-то отбирает. Обществу необходимо было произвести все «законные действия по точному Уставу Общества». На этой стадии процесса возникало много неразберихи и сложностей. Например, одной лавкою владела старушка, она получала доход, платила налоги с лавки, и в оценочных городских ведомостях лавка числилась за старушкой. В это же время в старых пожелтевших документах было обнаружено, что лавка принадлежала шестерым наследникам в равных долях, причем старушка являлась владелицей только шестой части лавки. Далее выяснилось, что из шестерых наследников жива только эта старушка, которая и является владелицей лавки. Остальные наследники давно умерли, предоставив доли своим наследникам. Общество попыталась разыскать владельцев остальных пяти долей лавки, но выяснилось, что старушка являлась владелицей 2/6 долей лавки, так как кроме своей собственной доли, она владела еще одной, оставленной ей в наследство покойной бездетной сестрой. Остальными частями владели племянники старушки, причем эти шестые доли оказались раздробленными одна на три, другая – на четыре части. Владельцы этих лавок жили в Ростове, в Томске, на Волыне, в Митаве и т.д. Вся работа по переписке с владельцами лавок, живущих в других городах, вошла в обязанность Общества. Это лишь один пример запутанной истории с собственностью. Таких примеров раздробленных владений было довольно много среди 700 владений Верхних торговых рядов. Иногда в долях на лавку участвовали несовершеннолетние, наследники иногда бывали еще не утверждены на права наследства, и разбираться в том, кому и какая доля принадлежит, было чрезвычайно сложно разобраться.

20 сентября 1888 года начались работы по слому рядских зданий. Вслед за этим началась детальная разработка финансового плана. На основании Устава был произведен выпуск облигаций Общества на нарицательный капитал в 5 миллионов рублей – это сумма, которая требовалась на постройку новых зданий торговых рядов. Облигации эти в виде 2-х выпусков были использованы: первый, на 2 миллиона рублей, в октябре 1889 года, второй выпуск, разделенный на 2 части – в июне 1891 года 2 миллиона, и к весне 1892 года – 1 миллион рублей. Второй выпуск облигаций Общества, состоялся рубль за рубль, причем весь он был раскуплен буквально за день. Последний весенний выпуск в 1 миллион рублей был реализован также по номинальной цене и при столь же блестящих условиях его продажи.

Что касается акционерного капитала Общества, который являлся рядской землей, то капитал составлял 9 480 400 рублей акциями, возмещающими переданные обществу лавки. Из этой общей суммы не были добровольно переданы Обществу лишь несколько лавок, принадлежавших лицам, не согласившимся вступить в акционерное Общество, всего приблизительно на 130 000 рублей. Эти лавки, согласно уставу Общества, были переданы в собственность города Москвы.

В целом, процедура передачи собственности Акционерному обществу, была очень четко регламентирована. Все мелкие предприниматели, которые владели лавками, получали взамен своего старого бизнеса акции Верхних Торговых рядов. Доли акционеров были пропорциональны площади бывших лавок, и дополнительные эмиссии акций были запрещены, что закрепляло позиции владельцам недвижимости и гарантировало им стабильный доход. Были прописаны также требования к оборудованию торговых помещений в новом здании, к ассортименту и качеству торговли.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10